CULTURE

2022.12.03 2022/12/01

永井アコ

【後悔しない】西宮市の不動産探しとは？～もう新築にこだわらない！リノベーションで手に入れる憧れのマイホーム～【リアル実況】

西宮市で育って30年の筆者。
結婚後も西宮市に住み続け、子ども二人を子育て中。

5年前、実家からも近い建売の一軒家を購入し、これと言った不満もなく過ごしてきたのですが、在宅勤務が増え、家族とのおうち時間が増え、すると毎日のように頭をよぎるのが、やはり「憧れのマイホーム」…！！

憧れの注文住宅を建ててみたい！
西宮市内で良い土地を探したい！

そんな筆者が初めての”不動産探し”にチャレンジすべく、
その道のりをリアルに実況していきます♬

今回は、人気エリアだからこそ『なかなか売土地・売物件が出ない』という西宮市で、
・できる限り価格をおさえたい
・でも理想のマイホームが欲しい！
という人にオススメしたい解決策…そう、リフォーム＆リノベーションについて、ご紹介します！

理想のマイホームを”建てずに”手に入れる！リノベーション＆リフォームとは？

★ 西宮だからこそオススメしたい、リフォーム＆リノベーション！ ★

憧れのマイホーム、と言えば、やはり思い浮かぶのは新築建売や注文住宅。ピカピカの新しい壁紙に床。
自分の理想の間取りを手に入れるには、やっぱり新築の物件を選ぶしかないよね！…と思っている、そこのあなた！

それは大きな間違いなんですよ～！
関西屈指の人気エリアの西宮では、空いている土地や新築の物件を探すのは、なかなか難しい上に、どうしても価格も高くなりがち。

でも、既にある中古物件を、リノベーションやリフォームで、自分の理想に近づけることが出来るとしたら？
予算内で、便利な場所に理想のマイホームを手に入れることが可能になるかもしれません…！

でも、実際にどうやってそんなことが可能なの？
リフォームって、どれくらいの時間がかかるの？
リノベーションって、いくらぐらいかかるの？

色々疑問が浮かびますよね！
リノベーション／リフォームについて、不動産のプロに話を聞いてみました！

★ リフォームとリノベーションって、どう違うの？★

リフォームとリノベーション。どちらも聞いたことがある、という人がほとんどなはず。
でも、二つの違いってご存じですか？
まずは、それぞれの特徴をチェックしていきましょう。

【リフォームとは】
リフォームとは、一般的に「老朽化した建物を、”建てた当初の状態”に戻すこと」を指します。

例えば、剥がれてしまった壁紙や床を新しく張り替えたり、外壁を塗り直したり、古くて壊れかけている水回りのパイプや、暖房設備を新しくしたり…。要するに「古くなった家を新築のように若返らせる」ということですね。

間取りなどは同じまま、内装や設備を新しくすることが出来るので、その家の間取りに思い入れがあったり、「一部だけ直せば十分」という場合などは、リフォームを選択する人も多いでしょう。

【リノベーションとは】
リノベーションとは、一般的に「今ある建物を改修し、より価値の高い建物にレベルアップさせること」を指します。

リフォームは間取りをほぼ変えずに行われることがほとんどですが、リノベーションの場合、間取りや設備を変えることで「かつての建物の良さは残しつつも、さらに住みやすくなり、その家に新たな価値が生まれる」というメリットがあります。

建物によっては、外壁と柱のみそのまま残し、あとは全て変更！という”フルリノベーション”も可能です。リビングをもっと広くしたい・風呂場を2階から1階に変えたい！など、大胆な改修も相談することができるので、より自分の理想に近いマイホームを一から建てることなく実現できます。

リフォームとリノベーション、それぞれにメリット・デメリットがあり、またかかる時間や費用にも違いがあるんですね！

では、西宮でリフォームやリノベーションをするなら、どんな家が向いているのでしょうか？
そして、気になる価格や工事期間は？
西宮地元の不動産屋、株式会社高岡エステートの高岡さんに、聞いてみました！

「リフォーム」ではなく「リノベーション」をした方が良いのは、どんな物件？

古くなった家を、新築同様に「元に戻す」のがリフォームですが、リフォームではなく、間取りやもともとの設備も丸ごと変えてしまうリノベーションにした方が良い物件って、どんな物件なのでしょうか？

高岡さん

築１５年～２０年以上経過した中古物件は、リノベーションした方が良いでしょう。

当社では、築１５年～２０年以上経過した中古物件（マンション・戸建）を不動産再生事業として取得した場合は、リフォームではなくリノベーションを実施します。

クロスや、畳、フローリングなどの表面改装はもちろんの事、キッチン、洗面台、お風呂、トイレなどの設備や、ケースによっては玄関扉や外構など大規模修繕を実施して、その不動産に付加価値を与えて、リノベーション物件として市場に再度売り出します。

投資の観点では、「リフォームだけでいいかな？」と思う物件も、新たに、購入者様を探すべく、売りに出すために、基本的にリノベーションを実施しますね。

なるほど！リフォームだけでは生まれない「新たな価値」を生み出すことで、築１５年以上の古い物件であっても、高い価値がつくということですね…！私の実家も築３０年になるけど、リノベーションをすべきだということか～。

「建て替え」ではなく「リノベーション」をした方が良いのは、どんな時？

リノベーションで間取りや設備を全て新しくすることのメリットは分かりましたが、それって「建て替え」じゃダメなの？とも思ったり…。建て替えではなく、あえてリノベーションを選ぶべき状況って、どんな状況なんでしょう？

高岡さん

コロナ禍、そして二十数年ぶりの円安により、建物の建築コストが高まっています。
１００平米の建売の原価でも、３００～４００万円価格が上昇しているのが現状で、今まで以上に建て替えに費用がかかるんです。
そのため、出来る限り価格をおさえたい、という場合はリノベーションをお勧めします。

また、建て替えが出来ない物件…例えば、建築基準法上の道路に、２ｍ以上接道していない物件などの場合も、リノベーションがおススメです。

アパートや、賃貸マンション等をご所有の不動産投資オーナーの方々で、ハウスメーカーから建て替えを勧められるお客様もいらっしゃいますが、当社はリノベーションの検討もすべきだということを、お伝えしています。

ほうほう！そういえば、木材や建築に必要な部品の価格も高騰してるって、聞いたことがあります！
建て替えには、今まで以上のコストを覚悟しないといけないということですね。
そして、建て替えが出来ない物件でも、リノベーションを検討することで、安価に理想のマイホームを手に入れる一歩になるということですね！

フルリノベーションは「建て替え」より安く済む？

では、もし
・建て替えが可能
・でも、かなり古いし、内装や間取りは全部１からやり直したい
という場合、「フルリノベーション」もしくは「建て替え」をすることになると思うのですが、フルリノベーションでも、建て替えよりコストは低くなるんですか？

高岡さん

一戸建ての場合のフルリノベーションは、一般的な規模の、１００㎡前後の一戸建てで外壁塗装まで実施すると、１０００万円程度は必要と思われます。

建て替えの場合は、
・建物の解体費用
・設計費用
・地盤補強費用
・建物本体工事費用
・外構工事費用

などが必要であり、仕様にもよりますが、地元の工務店に依頼すると１００㎡前後の一戸建てで、木造３階建ての場合２０００万円前後かかると言われています。
さらに、大手ハウスメーカーに依頼すると、３０００万円前後かかることもあります。

おおお！フルリノベーションでも建て替えの数倍、コストを安くおさえることが出来るんですね！リノベーションの可能性が、ますます拡がっていくと同時に、「この中古の戸建てはさすがに古すぎるな～」と思っていた物件も、マイホームの候補としていけそうです☆

マンションもリノベーションすることは出来ますか？

一軒家のリノベーションについてお聞きしてきましたが、中古マンションのリノベーションも可能なんですか？

高岡さん

もちろん可能です！

実は木造住宅の多い一戸建てよりも、ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）が多いマンションの方が、構造的にも内部をピカピカにリノベーションするのに適しております。

個人的には、築２５～４０年の中古マンションを購入して、フルリノベーションすることをお勧めしております。

一軒家より、マンションの方がリノベーションに向いているとは、目からウロコです…！
西宮市には、たくさんのマンションがありますが、築２５年～４０年のマンションでも、ピッカピカのマイホームに変身させられるということですね！！嬉しい情報です♬

一軒家とマンション、それぞれリノベーションにかかる期間は？

でも、やはり気になるのが、リノベーションに必要な工事期間。
どれくらいかかるものなのか、一般的な期間を教えてもらえますか？

高岡さん

こちらも、規模や仕様によりますが、一軒家、マンションと共に、工期は２か月前後が一般的です。

しかしながら、見積りや、仕様を決めるのに、１ヶ月以上かかるケースが多い為、リフォーム業者への相談、リフォーム業者の選定なども含めると、ご相談から工事完了まで４ヶ月以上掛かるケースが多いと思います。

なるほど！工事の前の期間も、しっかりと視野に入れて予定を立てた方がよさそうですね。
でも、工事期間が２か月程というのは、思ったよりも短くて驚きです！

お得にリノベーションするコツは？

１から注文住宅を建てたり、小屋を解体して建て替えたりするより、リノベーションやフルリノベーションの方がお得だという事はよく分かりました！
その上で、さらに「もっとお得にリノベーションをするコツ」があれば、教えて欲しいです！

高岡さん

当社のような、不動産業者が利用するリフォーム業者・工務店をご利用ください。私、高岡がご紹介させていただきます。

一例として、大阪市内のおしゃれなリフォームをする業者等は７０～８０㎡のリフォームに１０００万円以上掛けることもあるようです。

それに対し当社では、基本的に４５０～６００万円程度までです。
打ち合わせ回数が少ない事と、反復継続して仕事を依頼しているため、業者価格で工事を実施できるので、コストをおさえられるんです。

是非一度、当社の懇親業者の見積りをお取りください。

それは有難い情報ですね！
やはり、おさえられるコストは出来る限りおさえたいところ。
まずは見積もり相談をすることから、始めてみたいと思います！

高岡さん、有難うございました！
リノベーションのメリットをたくさん聞くことが出来ました☆

リフォームにすべきか、建て替えにすべきか、予算や物件の仕様、築年数などをしっかり確認したうえで、どの選択肢がベストなのかを、プロの意見を聞きつつ判断することが大切だと分かりました。

リノベーションが気になる方は、まずは、高岡エステートさん始めとする信頼できる不動産屋さんに相談し、見積もりをとってみましょう！
きっと建設的な意見とアドバイスをもらえるはずですよ☆

まだまだ筆者の西宮市内での家探しは続きます！
今後も他の西宮市内のエリアをどんどんチェックしていきたいと思いますので、お見逃しなく！

オンライン相談も可！気軽にご相談を

今回お話を伺った㈱高岡エステートさんでは、オンライン相談も行っています。
西宮市外に住んでいる方や、なかなか不動産屋に出向く時間が無い…という方も、気軽にオンライン相談を予約してみてください。映像・音声を使って、アドバイザーさんとリアルタイムでやり取りすることが出来ます。

もちろん、実際に高岡エステートの店舗で直接話がしたい！という方も、公式HPの『お問い合わせ』から相談予約も出来ますので、チェックしてみてくださいね★廣田神社からも近く、阪急/阪神バス『高座橋』バス停の目の前にあります。

「後悔しない」西宮市内での不動産探し！
次回も是非、お楽しみに♪

INFORMATION

株式会社高岡エステート